​南宁下一个市中心在江南！可能吗？

南宁下一个市中心在江南！可能吗？

过去，我们所说的南宁中心就是朝阳广场附近，而随着南宁城市扩建，金湖广场-东盟商务区成了南宁另一个中心，不少白领们都在此生活工作。最近，分析师听说由江南万达广场代表的江南CBD也在抢南宁新中心的名号，不禁想问争当南宁新中心可能吗？

一直以来，青秀金湖-东盟商务区在南宁占据霸主地位，连朝阳广场所在的兴宁区也渐渐地被其光芒掩盖，主要原因在于青秀区是南宁市的行政商业中心，是自治区级和南宁市级政府重要职责部门的所在地，因此过去十几年间重点发展青秀区是情理之中的事情。

而青秀区逐渐成熟之后，到底哪里才是重点发展区域？政府部门经过多番讨论，定下了南宁发展总基调：总体向东，重点向南发展，而江南区这个默默无闻的行政区才慢慢进入大家的视野。有了政策的重点扶持，江南CBD中心区不是没有可能。

交通便利性

江南区是传统的居住商业中心、交通便利，毗邻青秀区和良庆五象新区，拥有自治区级工业园区以及广西最大的机场。而江南区的交通优势在南宁城镇化建设中才逐渐突显出来：江南区拥有6座跨江桥梁与江北相连，其中三座在江南CBD附近，前往江北各大城区非常便利快捷，非高峰期时段前往朝阳广场仅需20分钟，前往东盟商务区30分钟。与之相反的是，东盟商务区到朝阳广场的用时则比其增加一倍。

地铁规划线路方面，朝阳广场仍然是规划的重点站，有3条线路经过此地，而江南CBD有2条地铁线通过（地铁2号线、6号线），仅比朝阳广场少1条线路。另外，地铁二号线正如火如荼的建设当中，预计17年年中建成通车，待通车后，江南CBD到朝阳广场仅2站，预计用时不到5分钟。随着地铁线相继建成，江南区与江北各城区的距离逐步拉近，其价值也会越来越高。

吸附人流量能力

各区域的人口密度是影响其人流量多寡的其中一个判定因素，如果该区域的人口密度较高，该区域可吸附大量人潮的可能性就会比较高，只要配套齐全，档次较高，定位精准，就能吸引周边客群可能性就非常大。

从人口密度来看，江南ＣＢＤ所在的福建街道行政区与朝阳广场、东盟商务区所在的朝阳街区、南湖街区相比，江南ＣＢＤ的人口密度与朝阳广场的人口密度非常接近，达到上万人每平方公里，而东盟商务区仅不到４０００人每平方公里。可见，江南ＣＢＤ存在大量的潜在客群。

然而，江南ＣＢＤ是否能晋升为南宁新中心还得看周边配套的支持。目前，江南CBD的配套档次相对落后，虽然有梦之岛、南城百货入驻，而江南万达广场仍在建中，尚未有一个一站式的商业综合体。江南万达广场建成后，加上不断服务客户巩固客源，城市新中心的形象或许会逐步形成。

升值空间

任何城市新中心需要创造一个多元化的生活办公场所，但是江南区居住氛围浓厚，办公氛围欠缺，多元化的社会体系尚未形成，其主要原因是该区域中高端办公场所稀缺，对优质企业和公司吸引力不足。此时推出中高端办公产品或许是一个机遇，具有较大升值空间。

从投资客角度来看，最重要的就是买入价格，低价买入才有保障。从2015年整年的成交数据来看，江南区一直维持中低价位区间，远低于青秀区、兴宁区700-6500元/㎡不等。因此，低位买进符合投资客的基本要求。

从投资回报率来看，以最新推出的江南万达广场“潮人中心”SOHO产品为例， 它的D户型总建面为47.33，以均价7500元/㎡来算，首付约17.7万元，年投资回报率达到16%左右。由此看出，该产品投资总价小，门槛低，投资回报率较高。

另外，地段和产品对于投资办公产品也是非常最重要的考量因素。该产品位于江南CBD核心位置，除享受双地铁口的交通人流量优势外，产品定位为中高端SOHO产品：空间灵活且配置厕所和排烟管道，可住亦可办公，可以吸引大量周边潜在客群，升值潜力较大。但值得注意的是，该产品虽然主打宜商宜住宜办公，但是居住环境与市场上商品住宅产品比较，存在一些差距，投资或办公为主较为适宜。

综合来看，江南CBD拥有政策的扶持，交通便利且人口密度大，已经具备新中心的先天条件，但因配套服务升级尚未完成，要争南宁新中心的名号需要

一段时间的沉淀，但升值空间较大。此时，投资江南区也是一个不错的方向。如果你是一位投资客，不妨去南宁江南万达广场看一看，江南万达潮人中心4月30日开盘，主推39-55㎡百变空间，首付5万起。

来源：克而瑞房价点评网南宁站

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